Nieruchomości w łańcuchu wartości

Każda firma posiada ją w swoim łańcuchu wartości, każdy z nas potrzebuje ich do życia, niektórzy nawet nazywają je prawem, nie towarem. Mimo że nieruchomości odgrywają w naszym życiu i pracy tak wielką rolę, czasami pozostają niewidzialne, zakładamy je za pewnik. Pod tą powierzchnią kryje się jednak bardzo skomplikowana mapa zależności, która ma niebagatelny wpływ na nasze życie – zarówno zawodowe, jak i prywatne.

Samo wzniesienie budynku łączy się z olbrzymim nakładem środowiskowym. Globalne budownictwo pochłania nawet ok. 50% surowców nieodnawialnych, odwdzięczając się ok. 30% udziałem w globalnym strumieniu odpadów¹. Statystyki z rodzimego rynku wskazują, że sektor budownictwa pochłania 37% całkowitego śladu materiałowego Polski – to w tym sektorze wykorzystujemy ok. 228,6 mln ton materiałów rocznie².

W skali globu produkcja kluczowych materiałów konstrukcyjnych wykorzystywanych w budownictwie, przede wszystkim cementu i stali, odpowiada za około 11% globalnych emisji CO2e³. Mimo że od 1990 r. producenci cementu zredukowali intensywność emisyjności swoich produktów o ok. 25%⁴, produkcja tego materiału nadal odpowiada za ok. 4% globalnych emisji CO2e z paliw kopalnych (ok. 1,5 Gt CO₂ rocznie)⁵. To poziom, który plasuje emisyjność cementu wyżej od całkowitych emisjami Japonii (ok. 1 Gt CO₂ rocznie w 2024)⁶.

Na wzniesieniu budynku nie kończy się jego wpływ na środowisko. Przeciwnie, istniejący już obiekt trzeba utrzymać w stanie umożliwiającym funkcjonowanie ludziom – ogrzać, wentylować, zapewnić oświetlenie. Szacunki są różne, ale według raportu Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Zrównoważonego (PLGBC) sektor budynków i budownictwa w Polsce generuje około 38% emisji CO₂ kraju, z czego 1/4 to ślad wbudowany (a więc właśnie z wykorzystania materiałów), a 3/4 – ślad operacyjny, wynikający z użytkowania budynku⁷. Sposób, w jaki korzystamy z nieruchomości, jak je utrzymujemy, jakie warunki wewnętrzne staramy się w nich utrzymać i zapewnić, odgrywa główną rolę w tym, jak bardzo przyjazne lub nieprzyjazne środowisku są nieruchomości. Nawet najnowocześniejsze budynki mogą być wykorzystywane w sposób, który sprawi, że stają się nieefektywne – wystarczy otwarte okno w ogrzewanym zimą pomieszczeniu.

Efektywność operacyjna wpływa na koszty utrzymania domu, mieszkania czy budynku komercyjnego. Badania GUS w 2024 r. wskazywały, że około 18% całkowitych wydatków gospodarstwa domowego stanowią koszty mieszkania/domu i nośników energii⁸. W świecie biznesu jest podobnie – dla budynków biurowych koszty operacyjne energii, wody i odpadów mogą stanowić 20-40% opłat serwisowych⁹.

Szybko pojawia się pokusa optymalizacji: czy nie lepiej byłoby po prostu zrezygnować z wentylacji, ogrzewania, oświetlenia? W 1973 roku kryzys naftowy skłonił USA do szukania oszczędności wszędzie, również w budownictwie. Amerykańskie stowarzyszenie specjalistów energii i wentylacji (ASHRAE) wprowadziło zrewidowane standardy wentylacji, zmniejszając do minimum wymogi ilości nawiewu świeżego powietrza i maksymalnie doszczelniając budynki. Koszty energii faktycznie udało się ograniczyć, ale kosztem społecznym. Ograniczając ilość powietrza, doprowadzono do akumulacji zanieczyszczeń wewnętrznych – jak pleśń, bakterie w systemie wentylacji czy groźne dla zdrowia poziomy stężenia lotnych związków organicznych (szkodliwych substancji utleniających się z wielu materiałów wykończeniowych; jeżeli lubicie ten charakterystyczny zapach świeżo kupionego samochodu albo odmalowanego mieszkania – to właśnie LZO). Obniżenie jakości powietrza doprowadziło do pojawiania się szeregu objawów u pracowników budynków i mieszkańców, takich jak bóle głowy, nudności, podrażnienie oczu i zmęczenie psychiczne. Symptomy ustępowały po opuszczeniu budynku. Ten syndrom zyskał wkrótce swoją nazwę – SBS (Sick Building Syndrome)¹⁰.

Wpływ redukcji kosztów na jakość środowiska ma jeszcze wcześniejszy precedens. W 1696 roku w Wielkiej Brytanii wprowadzono progresywny podatek od liczby okien – w przypadku powyżej 10 okien w budynku należało wnosić dodatkowe obciążenia. Właściciele kamienic zaczęli masowo zamurowywać okna, chcąc uniknąć podatku¹¹. Tu również ograniczenie wentylacji wpłynęło na zdrowie ludzi, zwiększając liczbę zachorowań na cholerę, tyfus i ospę. Podatek zniesiono w 1851 r. po protestach lekarzy, którzy uznali go za szkodliwy dla zdrowia.

Z dużym prawdopodobieństwem czytasz ten tekst pod dachem. To bezpieczne założenie, statystycznie spędzisz w zamkniętym pomieszczeniu od 80-90% swojego życia¹² – w miejscu pracy, relaksu czy życia. Badania wykazują, że to właśnie środowisko życia, w szczególności jakość powietrza, ale też poziom hałasu, oświetlenie, może mieć największy wpływ na twoje zdrowie. A warto pamiętać, że powietrze w budynku może być 2-5 razy bardziej zanieczyszczone niż powietrze na zewnątrz¹³.

Obserwując wzrost znaczenia obszarów ESG i starania firm na polu raportowym, nieruchomości często pozostają słabym ogniwem łańcucha wartości. Nawet podczas prostych procesów (np. relokacji biura) najczęściej jedyne istotne kwestie to budżet, harmonogram i lokalizacja. Firmom trudno jest sparametryzować oczekiwany standard powierzchni i budynku, mimo że intuicyjnie każdy z nas wyczuwa różnice między nieruchomościami. Paradoksalnie to właśnie kwestie ESG – a więc pozafinansowe – środowiskowe, społeczne – są tym, co sprawia, że w danym budynku czujemy się dobrze i bezpiecznie, pracujemy efektywnie i chorujemy rzadziej, zużywamy mniej energii i wody, a do środowiska emitujemy mniej zanieczyszczeń i odpadów.

Do obszarów pozafinansowych należą kwestie takie jak dostępność (a przez to wspieranie równości i różnorodności), wygoda i komfort w użytkowaniu, poczucie dobrostanu. Rozwiązania techniczne i działania operacyjne umożliwiają stworzenie sprzyjających warunków środowiska pracy w maksymalnie optymalny środowiskowo sposób. Wygoda zależy od rozwiązań architektonicznych, instalacji wewnętrznych, łatwości i zakresu sterowania jakościami przestrzeni, dostosowując cechy środowiska wewnętrznego do indywidualnych preferencji. Komfort termiczny, jakość powietrza, obecność rozpraszaczy w postaci hałasu czy zapachów, właściwe oświetlenie – wszystkie te parametry przekładają się nie tylko na satysfakcję użytkowników, ale też ich produktywność i poziom absencji.

Coraz więcej badań wykazuje biznesowe korzyści optymalizacji środowiska miejsca pracy – słaba wentylacja i akumulacja CO₂ powyżej pułapu 1000 ppm (1000 cząsteczek CO₂ na milion cząstek) powoduje spadek szybkości decyzji poznawczych i wzmaga objawy zmęczenia. Być może czytasz ten artykuł w niewielkiej salce konferencyjnej, nie możesz powstrzymać ziewania, a głowa zaczyna ciążyć. To może być efekt nie tylko samego tekstu, ale właśnie przekroczonego poziomu koncentracji CO₂ w pomieszczeniu.

Ważna jest nie tylko ilość powietrza, ale też jego jakość – akumulacja zanieczyszczeń przełoży się na wzrost dni chorobowych i kosztów absencji. Analizy wskazują, że ok. 39 godzin urlopu chorobowego na pracownika rocznie może być efektem niewydolnej wentylacji i komfortu termicznego.

Wpływ budynku na środowisko jest odwrotnie skorelowany z kwestiami społecznymi, rozumianymi jako wpływ budynku na użytkowników. Zbyt mocny nacisk w jednym kierunku powoduje uszczerbek w drugim, jak pokazywałem, miało miejsce w USA i Wielkiej Brytanii w przeszłości. Podwyższanie jakości środowiska wewnętrznego odbywa się kosztem środowiskowym i kosztem finansowym.

Od ponad 15 lat na polskim rynku zadomowiły się certyfikaty zielonych budynków, będące niezależnymi systemami oceny standardu budynków, wykraczającymi poza lokalne warunki techniczne czy dobre praktyki. Systemy certyfikacji zawierają szereg dobrych praktyk, które pomagają równoważyć tzw. Triple Bottom Line – czyli wpływ na Ludzi, Środowisko i Koszty (People, Planet, Profit). Systemy takie jak LEED czy BREEAM, których loga można zobaczyć na wielu budynkach biurowych, handlowych czy magazynowych, to właśnie wielokryterialne systemy oceny standardu budynku.

W sektorze nieruchomości komercyjnych ich wykorzystanie stało się już w zasadzie standardem rynkowym. Większość obiektów posiada tego typu certyfikaty, co pozwala na porównywanie lokalizacji najemcom czy inwestorom oraz szukanie obszarów optymalizacji w oparciu o spójne metodologie i wytyczne. Certyfikaty są przyznawane na różnych poziomach w zależności od ilości i jakości wdrożonych i udokumentowanych dobrych praktyk.

Zakres oceny zawsze obejmuje praktyki związane z zarządzaniem energią, efektywnością, gospodarką wodną i odpadami, wykorzystywanymi materiałami, źródłami zanieczyszczeń, ale również twarde parametry jakości środowiska wewnętrznego czy procesy utrzymania i zagospodarowania terenów zielonych. Kompleksowo i wieloaspektowo oceniając powierzchnię czy budynek na etapie budowy, albo już w trakcie użytkowania.

Z czasem pojawiły się również wytyczne specyficzne dla danego wpływu. Przykładami mogą być WELL i Fitwel (z parametrami optymalizującymi wpływ nieruchomości na zdrowie i komfort) czy SmartScore i WiredScore (systemy oceniające infrastrukturę techniczną i technologie w budynku). Certyfikaty mogą być pomocnym narzędziem w ocenie i komunikacji standardu nieruchomości, ograniczając ryzyko green- i social washingu, dając obiektywne i niezależne potwierdzenie jego parametrów.

Myśląc o zrównoważonym rozwoju w firmie, warto przyjrzeć się nieruchomościom w łańcuchu wartości. Często to właśnie one mają główny wpływ na dobrostan pracowników z jednej strony, z drugiej stanowią oś działań optymalizacyjnych i dekarbonizacyjnych. Nieruchomości mogą również nieść szereg ryzyk i szans. Od regulacyjnych (zgodność z nadchodzącym zaostrzeniem wymogów efektywności energetycznej w ramach dyrektywy EPBD), biznesowych (niestabilność cen energii i wody, koszty budowy zwiększone poprzez mechanizm CBAM, ale również zgodność z wymogami najemców i ich planów dekarbonizacyjnych) do klimatycznych (fizyczna odporność na zagrożenia klimatyczne, jak fale upałów, śnieżyce czy gwałtowne powodzie).

W praktyce budynki stały się naszym środowiskiem naturalnym. Nie jesteśmy w stanie się bez nich obyć. Od dziesięcioleci budowaliśmy i wykorzystywaliśmy nieruchomości w bardzo podobny sposób, a sama branża niezbyt chętnie przyswajała nowinki i innowacje – szczególnie że użytkownicy budynków o nie nie zabiegali. Jednak katastrofa klimatyczna, niedawna pandemia czy coraz droższe zasoby i surowce pokazują, że nieruchomość jest czymś znacznie więcej niż tylko zbiorem cegieł, betonu, stali i szkła. Równoważenie kwestii społecznych i środowiskowych w żadnym innym sektorze nie wydaje się tak potrzebne i namacalne.

^[1] https://worldgbc.org/article/an-integrated-approach-to-a-sustainable-built-environment-the-co-benefits-of-resources-circularity/
^[2] https://www.saint-gobain.pl/documents/nasze-raporty/report-construction-materials-recovery.pdf
^[3] https://www.nature.com/articles/s41467-021-26212-z
^[4] https://gccassociation.org/news/global-cement-industry-reports-25-co2-intensity-reduction-and-calls-for-urgent-government-action-to-accelerate-net-zero-mission/
^[5] https://www.statista.com/statistics/1299532/carbon-dioxide-emissions-worldwide-cement-manufacturing/
^[6] https://edgar.jrc.ec.europa.eu/report_2025
^[7] https://www.neglobal.eu/green-buildings-to-help-poland-reach-climate-goals/
^[8] https://forsal.pl/gospodarka/aktualnosci/artykuly/10070465,na-jakie-rzeczy-wydajemy-najwiecej-nowe-dane-gus.html
^[9] https://docs.colliers.pl/reports/Raport_Colliers_Rosnace_oplaty_eksploatacyjne_w_budynkach_biurowych.pdf
^[10] https://www.ashrae.org/file library/about/mission and vision/ashrae and industry history/the-history-of-ventilation-and-temperature-control.pdf
^[11] https://www.lincolninst.edu/app/uploads/2024/04/2380_1720_Schwab_WP14RS1.pdf
^[12] https://www.buildinggreen.com/blog/we-spend-90-our-time-indoors-says-who
^[13] https://www.deseret.com/2018/5/17/20645140/indoor-generation-here-s-how-much-time-we-spend-indoors/