Certyfikacja wielokryterialna jako narzędzie transparentności na rynku nieruchomości w dobie regulacji antygreenwashingowych

Większość ludzi spędza w przestrzeniach zamkniętych nawet do 90% czasu. Mimo że budynki stanowią stały i kluczowy element codziennego krajobrazu, ich bezpośredni wpływ na zdrowie użytkowników oraz środowisko naturalne rzadko poddawany jest głębszej refleksji. W debacie publicznej powszechnie funkcjonuje pojęcie „ekologicznego budynku”, jednak bez odniesienia do konkretnych wskaźników pozostaje ono terminem niejednoznacznym.

Przez lata sektor nieruchomości borykał się z brakiem jednolitych definicji pojęć takich jak obiekt „zrównoważony”, „komfortowy” czy „zdrowy”. Swoboda interpretacyjna sprzyjała zjawisku social czy greenwashingu, w ramach którego deklaracje marketingowe nadinterpretowały parametry techniczne budynków albo ich faktyczne cechy. Sytuację tę zmieniają jednak nowe regulacje prawne Unii Europejskiej.

Dyrektywa ECGT a eliminacja nieuczciwych praktyk rynkowych

Kluczowym instrumentem w walce z deklaratywną ekologią jest Dyrektywa w sprawie wzmacniania pozycji konsumentów w procesie zielonej transformacji (ECGT – Empowering Consumers for the Green Transition), potocznie “dyrektywa antygreenwashinigowa”. Wprowadza rygorystyczne ramy prawne, które bezpośrednio dotykają strategii komunikacyjnych sektora budowlanego:

• Zakaz stosowania ogólnych deklaracji środowiskowych: Przedsiębiorcy nie mogą formułować haseł typu „przyjazny dla środowiska”, „eko” czy „neutralny klimatycznie”, jeśli nie są one poparte udowodnionymi osiągnięciami środowiskowymi istotnymi dla danego twierdzenia.
• Weryfikacja etykiet przez podmioty niezależne: Przepisy wprowadzają zakaz stosowania dobrowolnych oznakowań zrównoważonego rozwoju, które opierają się na samodzielnej weryfikacji przez producenta lub dewelopera. Każde wyróżnienie musi bazować na certyfikacji rynkowej zatwierdzonej przez stronę trzecią.

Polska jest zobowiązana do transpozycji postanowień dyrektywy ECGT do krajowego porządku prawnego, poprzez nowelizację ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W praktyce oznacza to, że podmioty działające na polskim rynku nieruchomości, które posługują się bezpodstawnymi deklaracjami ekologicznymi, mogą liczyć się z dotkliwymi sankcjami prawnymi i finansowymi. Zgodnie z wytycznymi Komisji Europejskiej, przepisy zaczną obowiązywać bez okresów przejściowych dla produktów czy usług już obecnych na rynku; od 27 września 2026 roku wszelkie deklaracje marketingowe i etykiety powinny być w pełni zgodne z tymi obostrzeniami.

W tym kontekście wielokryterialne certyfikacje budynkowe przestają być jedynie elementem wyróżnienia oferty, a stają się dla inwestorów bezpiecznym i obiektywnym sposobem komunikacji standardu budynku, eliminującym ryzyko zarzutu o greenwashing. Rola certyfikacji, z całym zapleczem metodologicznym oraz wprowadzaniem praktyk wyprzedzających wymagania legislacji, będzie zdecydowanie rosła i można się spodziewać, że coraz częściej budynki będą wykorzystywały certyfikaty do komunikacji cech i standardu obiektu, np.: walorów środowiskowych (certyfikacje BREEAM, LEED) ale również społecznych (dostępność obiektów Obiekt bez Barier, wpływ na zdrowie przez certyfikat WELL czy udogodnienia dla rowerzystów jak certyfikat ActiveScore).

Skala i standardy certyfikacji wielokryterialnej w Polsce

Liczba certyfikacji nieruchomości rośnie od lat, a głównymi motywacjami od początku były optymalizacja standardu poprzez wprowadzanie rozwiązań i innowacji narzucanych przez certyfikaty, porównywanie się do konkurencji, czy wymogi banków i najemców. Z raportu Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) wynika, że w Polsce znajduje się już ponad 2800 certyfikowanych obiektów. Certyfikacją objęte jest obecnie 99% nowoczesnej powierzchni biurowej, 85% handlowej oraz 65% magazynowej, a trend ten coraz wyraźniej obejmuje również sektor mieszkaniowy.1

W zależności od potrzeb inwestycyjnych oraz wymogów ESG, rynek nieruchomości wykorzystuje różne modele weryfikacji: certyfikację wielokryterialną (oceniającą budynek w obszarach środowiskowym, społecznym czy proceduralnym, potwierdzając ich ogólny poziom) oraz certyfikacje specyficzne, koncentrujące się bardziej szczegółowo na wybranym obszarze, takim jak zdrowie, technologia czy ślad węglowy. Wszystkie standardy certyfikacji co kilka lat przechodzą aktualizację, podnosząc ustawicznie wymogi w stosunku do budynków, więc bardzo istotne w której wersji certyfikat uzyskano - różnice w wymaganiach i podejściu różnych wersji znacząco się różnią.

Poprawna komunikacja uzyskanego certyfikatu, jego zakresu (certyfikacje mogą dotyczyć całego budynku, samych powierzchni wspólnych, albo ograniczać ocenę do rozwiązań zastosowanych na powierzchni najmu), będą kluczowe dla właścicieli i deweloperów w nadchodzących latach, a komunikowanie “komfortowego biura” albo “ekologicznego osiedla” bez poparcia certyfikatem może okazać się ryzykowne.

Skrót najpopularniejszych systemów certyfikacji:

Certyfikacje wielokryterialne (kompleksowa ocena wpływu środowiskowego)

• BREEAM: Najpopularniejszy system oceny w Polsce. Charakteryzuje się bardzo rygorystycznym podejściem do zarządzania energią, gospodarką wodną, polityką materiałową, wpływem na zdrowie i komfort oraz ochroną bioróżnorodności. Ocenia budynki albo w fazie projektowo-budowlanej, albo operacyjnej.
• LEED: Amerykańska metodologia nastawiona na całościowe zarządzanie procesem wznoszenia budynków, adaptacji wnętrz lub zarządzania. Bardzo rygorystyczna, nastawiona na ocenę faktycznej efektywności procesów związanych z gospodarką energetyczną, wodną, śladem węglowym i wpływem na zdrowie i komfort użytkowników
• DGNB (Niemcy) / HQE (Francja): Standardy zakorzenione w normach europejskich, zbliżonych w zakresie do BREEAM i LEED. Kładą nacisk na optymalizację kosztów (LCC) oraz analizę wpływu środowiskowego w pełnym cyklu życia budynku.
• Zielony Dom (Polska): standard oceny nowobudowanych budynków mieszkaniowych, który koncentruje się na efektywności energetycznej, jakości środowiska wewnętrznego oraz rozwiązaniach wspierających komfort i zdrowie użytkowników.

Certyfikacje jednokryterialne (wyspecjalizowana ocena wybranego aspektu)

• WELL / Fitwel: Standardy koncentrujące się wyłącznie na środowisku wewnętrznym i jego wpływie na zdrowie oraz dobre samopoczucie ludzi (wellbeing). Poddają audytowi parametry takie jak jakość powietrza, filtracja wody, akustyka i oświetlenie.
• WELL Health-Safety Rating (HSR): Uproszczona wersja standardu WELL, stworzona w celu minimalizacji ryzyk zdrowotnych i sanitarnych (np. chorób zakaźnych) poprzez rygorystyczny audyt procedur operacyjnych i systemów wentylacji.
• ActiveScore: Standard skupiony na promowaniu mobilności aktywnej. Ocenia jakość infrastruktury i zaplecza dla osób korzystających z alternatywnych, niskoemisyjnych środków transportu, takich jak rowery czy hulajnogi.
• WiredScore / SmartScore: Standardy weryfikujące zaawansowanie struktury sieciowej i telekomunikacyjnej budynku, jego odporność cyfrową oraz gotowość do implementacji inteligentnych systemów zarządzania (smart building).
• RESET: Globalny standard oparty w 100% na danych z czujników jakości powietrza, oceniający w czasie rzeczywistym stan i jakość powietrza wewnątrz pomieszczeń pod kątem zdrowia użytkowników.
• EDGE (IFC/Bank Światowy): System ukierunkowany ściśle na mierzalne ograniczenie zużycia zasobów, wymagający wykazania minimum 20% oszczędności w zakresie energii, wody oraz energii wbudowanej w materiały w stosunku do lokalnego standardu referencyjnego.

Wnioski i perspektywy rynkowe

Banki i fundusze inwestycyjne coraz częściej uzależniają udzielenie finansowania lub obniżenie kosztu kapitału od przedstawienia niezależnych, wielokryterialnych certyfikatów ekologicznych, ale prawdziwy boom na certyfikaty może wynikać z konieczności wykorzystania ich przez działy marketingu, jako sposobu budowania przekazu o standardzie i udogodnieniach budynku. Metodologia i konieczność niezależnego audytu oraz mierzalne wskaźniki stanowić będą fundament wiarygodnej komunikacji rynkowej, zabezpieczając interesy deweloperów, najemców oraz środowiska naturalnego, dając również klarowną informację dla odbiorców końcowych.